Si vous souhaitez vous engager dans la location d’un local professionnel, sachez que 3 types de baux s’offrent à vous. Chaque bail possède aussi bien des avantages que des inconvénients, mais le choix va dépendre de la nature de l’activité à exercer. Ce guide vous aide à trouver le bail adapté à votre entreprise.
Le bail professionnel
Comme son nom l’indique, il s’agit d’un bail destiné à une activité professionnelle. Cette définition possède une double signification. D’une part, elle signifie que le local doit être affecté exclusivement à cette fin. Il est donc impossible de conclure un contrat de bail professionnel sur des biens immobiliers à usage d’habitation. D’autre part, le preneur ne doit pas exercer une activité commerciale, mais des professions libérales. C’est par exemple le cas des avocats, des notaires, des médecins et des experts-comptables.
Le bail professionnel est caractérisé par une souplesse tout en offrant un minimum de sécurité au locataire. En effet, les dispositions légales octroient une réelle liberté aux parties concernant le loyer ainsi que la révision du loyer. Ce sont donc le bailleur et le locataire qui fixent ensemble le montant du loyer et son mode de révision au cours du contrat. La durée du bail professionnel est en principe de 6 ans. Si le propriétaire ne peut résilier ce contrat qu’à son terme en respectant un préavis de 6 mois, le locataire, lui, peut rompre le contrat à tout moment en respectant lui aussi le même délai de préavis.
Ce dernier aspect constitue l’avantage principal de ce type de bail. Le locataire a ensuite la possibilité de sous-louer ou céder son bail à autrui. Ce droit est acquis dès lors que les termes du bail ne mentionnent le contraire. L’inconvénient du bail professionnel réside dans sa règlementation qui reste floue notamment en qui concerne le renouvellement de contrat. La loi est en effet silencieuse sur les modalités d’un potentiel de renouvellement de bail. À la fin du bail, le bailleur est libre de le résilier. Il lui suffit d’avertir le locataire 6 mois à l’avance pour que la résiliation soit effective. Et en cas de non-renouvellement, le locataire n’a droit à aucune indemnité.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location adapté aux commerçants ou artisans dotés d’un fond artisanal. Contrairement au bail professionnel, il est plus encadré. En effet, il comporte des clauses obligatoires comme la révision de loyer qui peut se faire de deux manières. D’une part, la révision triennale qui signifie que les parties peuvent demander la modification du prix tous les trois ans. D’autre part, la révision contractuelle, autrement dit, ce sont les clauses du contrat qui déterminent les modalités de révision du loyer (clause mobile : révision automatique, clause recette du bail : en fonction du chiffre d’affaires). À côté de ces réglementations, le loyer initial lui est librement fixé par les parties.
Outre le premier loyer, le locataire peut également être tenu de verser un pas de porte et/ou un dépôt de garantie au bailleur. Ces sommes d’argent correspondent successivement à un droit pour obtenir la mise à disposition des locaux et un éventuel futur manquement du locataire. Concernant ensuite la durée du bail commercial, elle doit être au moins 9 ans.
L’engagement doit être de longue durée pour assurer le bon fonctionnement du fonds de commerce. La résiliation n’est alors autorisée qu’à l’issue de chaque période triennale ou par une volonté commune des parties. En ce qui concerne la sous-location, le locataire peut le faire sous deux conditions. Il doit d’abord informer le bailleur de son intention par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire. L’accord de ce dernier est ensuite déterminant. Sans cet accord, le locataire ne pourra procéder à la sous-location.
Le statut des baux commerciaux protège enfin le locataire à travers un renouvellement du bail. Le contrat de bail ne peut renier ce droit de renouvellement du locataire. Dans le cas où le bailleur refuse de renouveler le bail, le locataire a droit à une indemnité d’éviction.
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Le bail mixte
Le bail mixte est un type de contrat de bail permettant d’affecter une double finalité au bien immobilier. En effet, le fait de conclure un bail mixte autorise le professionnel à habiter dans son local d’entreprise. Destiné aux personnes qui exercent des fonctions libérales, ce bail est soumis à différentes conditions. D’abord, l’autorisation du propriétaire est obligatoire. Pour donner son accord, le propriétaire doit vérifier si le règlement de copropriété permet l’exercice d’une activité professionnelle libérale dans le local. Le locataire lui doit obtenir une autorisation administrative de la part de la mairie. L’avantage principal de ce type de bail réside à la possibilité pour le professionnel d’avoir un même lieu son habitation et son lieu de travail. Elle permet de faire une économie considérable sur le long terme.
La loi règlemente également le bail mixte à travers certaines clauses et formalités obligatoires. D’abord, le contrat doit être écrit. Cette formalité protège aussi bien le locataire que le propriétaire à travers un acte matériel qui fait foi devant les juridictions compétentes. Concernant la durée du bail, elle doit être au moins 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si celle-ci est une personne morale. Durant cette période, le bailleur n’a pas le droit de résilier le contrat sauf décision contraire du juge.
En effet, en cas de non-respect des obligations du locataire (non-paiement du loyer par exemple) le juge peut mettre fin au bail mixte. Le locataire peut cependant le résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois par lettre recommandée. Et concernant enfin la reconduction du contrat, elle est en principe tacite. Cela signifie que l’absence d’un préavis au moins 6 mois avant la fin du bail entraîne un renouvellement automatique du contrat et sous les mêmes conditions.
La prise de congé du bailleur doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le motif doit être légitime et sérieux comme l’intention de vendre le bien immobilier. Dans ce cas encore, et en vertu de droit de sa préemption, le propriétaire doit proposer la vente au locataire. Ce dernier dispose d’un délai de 2 mois à compter de cette prise de connaissance pour faire valoir son droit.
Trois types de contrats de location sont alors mis à la disposition des professionnels pour leur local d’entreprise. Pour ceux qui exercent des fonctions libérales, ils ont le choix entre le bail professionnel et le bail mixte. Malgré les lacunes légales liées au renouvellement du contrat, le bail professionnel octroie au locataire certains droits comme le fait de sous-louer le local. Le bail mixte, lui, offre le grand avantage d’habiter et exercer l’activité professionnelle dans un seul et même lieu. En contrepartie de cela, les obligations administratives et financières doivent être respectées sous peine de résiliation. Pour les commerciaux enfin, le bail commercial leur offre une large sécurité comme l’indemnité d’éviction. En compensation, certaines charges financières peuvent être incombées à ces commerciaux.